Requisitos para aplicar en renta la exención por reinversión de vivienda habitual

El primer requisito es que la vivienda que se vende y también la nueva que se adquiere, sean efectivamente nuestra vivienda habitual. Es decir, que al menos, en la que vendemos, hayamos residido 3 años consecutivos, y en la que adquirimos nueva, que la habitemos de forma efectiva dentro de los 12 meses siguientes a su compra o a la finalización de las obras, y luego residamos en ella al menos 3 años.

El segundo requisito es que el tiempo que transcurra entre la venta de la antigua y la compra de la nueva sea de un máximo de 2 años, computados fecha a fecha. También puede ser al revés, que compremos primero la nueva y luego vendamos la antigua, pero no pueden pasar más de 2 años entre las fechas de escritura de la compra y de la venta.

El tercer requisito es utilizar TODO el importe neto obtenido de la venta de la vivienda antigua en la adquisición de la nueva. Si no utilizas todo el importe obtenido neto, aún puedes aplicar la exención, pero solamente en la parte que hayas reinvertido. El resto del importe tributará de manera normal como ganancias patrimoniales en tu renta.

Otras cosas a tener en cuenta: si tienes una hipoteca pendiente en la vivienda que vendes, puedes descontar el principal del préstamo hipotecario (el que vas a cancelar con la venta), para obtener ese importe neto que debes reinvertir.

También puedes descontar otros gastos como la factura de tu agente inmobiliario, los gastos notariales y registrales – si los hubiera en la venta, a tu cargo -, la emisión del certificado energético o de la cédula de habitabilidad, y el coste de los certificados de deuda o de estar al corriente con la comunidad de propietarios. Es decir, todos los gastos necesarios para poder vender.

Y también se asimila a la adquisición de una nueva vivienda tanto la rehabilitación como la construcción, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a 4 años desde el inicio de la inversión.

Por último, toma nota que este mecanismo de exención ha estado calificado por la jurisprudencia como un derecho, no como una opción, así que si te has olvidado de aplicarla en la declaración de renta correspondiente, la puedes aplicar con posterioridad a través de una rectificación de dicha declaración de IRPF.

¿Vemos un ejemplo?