Resaca post RDL 29/2026: Alquilo una vivienda… y ahora en mi renta ¿Qué pasa?

Recuerda: «renta anterior» es la última que cobrabas en el contrato anterior, ya con la subida anual aplicada. La edad del inquilino es la que tenía al firmar. Si hay varios inquilinos, el porcentaje por edad solo se aplica a la parte de los que tienen entre 18 y 35 años.

Una novedad que afecta también a contratos antiguos: el 80 % en la prórroga automática

Los contratos de vivienda duran como mínimo cinco años. Si al acabar ese plazo nadie dice nada, el contrato se alarga automáticamente año a año, hasta tres años más.

Durante esa prórroga automática, la reducción es del 80 % si se cumplen dos requisitos:

• el precio del alquiler no supera el índice de referencia,
• y tú no eres gran tenedor.

Lo interesante es que esto vale para cualquier contrato, aunque sea antiguo, siempre que sus cinco años mínimos terminen después del 1 de diciembre de 2026. Así que, si tu contrato de 2022 o 2023 está a punto de llegar a los cinco años, revisa si tu renta está por debajo del índice: puedes pasar del 60 % o el 50 % al 80 %.

Reglas que valen para todos

• Si cumples varias condiciones, te quedas con el porcentaje más alto. No se suman.
• Los requisitos se miran al firmar el contrato, y tienes que seguir cumpliéndolos mientras dure. Por ejemplo, la edad del inquilino cuenta la que tenía al firmar.
• Si hay varios inquilinos y solo algunos tienen entre 18 y 35 años, la reducción por edad se aplica solo a su parte. Con dos inquilinos a partes iguales, uno de 30 y otro de 40, la mitad de la ganancia va con el porcentaje de «joven» y la otra mitad con el que corresponda sin edad.
• Tienes que declararlo bien y a tiempo. Si Hacienda te pide explicaciones y descubre ingresos que no declaraste o gastos que no tocaban, esa parte no tiene reducción, aunque después lo reconozcas.
• Los gastos de inmobiliaria y de formalizar el contrato los paga el propietario. Si se los has cobrado al inquilino, pierdes la reducción en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.

Tres ejemplos para verlo claro

En los tres casos, el piso deja una ganancia neta de 8.000 € al año.

María alquiló su piso en 2021. Su contrato es anterior a mayo de 2023: reduce el 60 % y declara 3.200 €.

Jorge firmó con un inquilino nuevo en marzo de 2025, sin zona tensionada ni otras circunstancias. Le corresponde el 50 % y declara 4.000 €.

Laura cambia de inquilino en enero de 2027. Antes cobraba 1.000 € al mes. Si mantiene los 1.000 €, reduce un 50 % y declara 4.000 €. Si los sube a 1.150 € (un 15 % más), reduce solo un 25 % y declara 6.000 €. Si los baja a 940 € (un 6 % menos) y con eso queda por debajo del índice de referencia, reduce el 100 % y no declara nada de ese alquiler.

Fíjate en la diferencia: entre subir y bajar el precio, Laura pasa de declarar 6.000 € a no declarar nada. Con un tipo marginal del 30 %, son unos 1.800 € menos de impuesto al año.

Antes de hacer la declaración, revisa esto

1. La fecha exacta en que se firmó el contrato.
2. Si es la primera vez que alquilas el piso o ya hubo contratos antes, y cuánto cobrabas en el último.
3. Si la vivienda está en zona tensionada (lo publica el Ministerio de Vivienda).
4. Si el precio está por debajo del índice de referencia. Descarga el certificado de la web del Ministerio el día que firmes y guárdalo.
5. La edad de cada inquilino al firmar.
6. Si el contrato está en prórroga automática y cuándo cumplió los cinco años.
7. Que no hayas cobrado al inquilino gastos de inmobiliaria o de formalización.

Guarda todo esto junto al contrato: si Hacienda te pregunta, tendrás que demostrarlo.

En resumen

La reducción depende sobre todo de cuándo firmaste el contrato. Con las reglas nuevas, cuanto más contengas el precio, menos pagas. Si tienes un piso alquilado, merece la pena revisar tu caso antes de firmar o renovar un contrato, no solo cuando llega la Renta: una subida de unos euros al mes puede costarte mucho más en impuestos.

Si tienes dudas sobre tu caso concreto, consulta con tu asesor fiscal antes de firmar.

Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), artículo 6, que modifica el artículo 23.2 y la disposición transitoria 38ª de la Ley 35/2006 del IRPF.